黄埔“守门员”，房价跌回2016年...

时间： 2025-06-10 00:18     

有业主说：房子想要卖，比高考还要难。

目前，增城的挂牌二手房超过1.48万套，但一个月的成交，1000套都不到。

由于供应量大？配套慢？位置偏？这些原因都有道理，但背后有一个更扎心的真相：

增城的二手天花板，早就被隔壁黄埔的“守门员”楼盘焊死了。

现在呢，连“守门员”，也扛不住了...

｜广州航拍图

| 广州楼市发布摄

壹

何为守门员？

那就是，这批二手房位于黄埔、增城的交界，价格往往属于黄埔楼盘中，最便宜的梯队。

它的价格代表着黄埔的底线，又决定了增城部分楼盘的上限。

那么，黄埔“守门员”状况怎么样了？

｜黄埔、增城交界板块房价示意图

| 广州楼市发布制图

以云埔为例，如今的二手价格，已逐渐下探至新塘的水平。

近期的板块成交价，1-1.4万/平左右。

比如越秀保利爱特城，位于黄埔边上，一路之隔就是新塘的翡翠绿洲，成交价大约9000元/平。

｜来源：网友

在2021年的楼市行情中，该盘单价基本站稳3万+/平。

最高峰，该盘平层单位能卖到近3.4万/平。

｜来源：链家

但现在呢，爱特城近期的成交价，已经回调至1.45-1.5万/平。

这一价格，比新塘部分地铁盘还要低。

比如这套86平高层三房，两年前的成交价在230万左右，如今仅需135万，猛降上百万。

｜来源：链家

另外，实地常春藤、珠江嘉园这“两兄弟”，成交均价已经在1万/平上下徘徊。

比隔壁的永宁还要低！

近期，珠江嘉园就成交了一套83平南向三房，成交价才90万！

｜来源：链家

更扎心的是，这两个盘在高峰期时也基本横盘，利好根本没吃多少。

2019-2022年的楼市高峰期，这两个盘的单价异常稳定，最低成交价1.8万/平，最高成交价不到2.2万/平。

｜永和二手统计

| 广州楼市发布制图

如今楼市平淡期，它们不仅不再坚挺，下跌的幅度比隔壁增城还要高。

拿实地常春藤来说，2016年首次开盘，一手均价1.1-1.3万/平。

随后，该盘价格一路狂飙，2019年最高峰能卖到2.8万/平。

目前，小区二手房成交价基本在1.2-1.4万/平，直接回到2016年的水平。

贰

有人会说，价格下跌不止是黄埔“守门员”，全广州也是如此。

但要命的是，这里的楼盘挂牌率并不低。

｜黄埔、增城交界挂牌率

| 广州楼市发布制图

挂牌率的高低，可以反映供需关系。

一般而言，挂牌率低于3%属于供需平衡。

挂牌率如果超过4%，则说明这个小区挂牌量大，卖家竞争激烈，存在捡漏机会；

如果超过10%，则意味着这个小区处于滞销状况，大概率会降价，可以继续等；

根据楼市君的不完全统计，这20个二手盘，在售的挂牌量就达到3095套货。

挂牌率超过4%的，就有11个盘，其中还有一个盘的挂牌率达到13%。

｜广州楼市发布摄

对于业主来说，挂牌率越高的小区，卖房竞争压力就越大。

比如恒大山水城，目前光是链家一个平台，就有300多套二手在售，挂牌率超过6%。

过去三年间，该盘成交价直接“砍半”。

｜来源：链家

还有中海誉城、越秀保利爱特城，挂牌率都超过4%，但成交量并不高。

近半年，爱特城仅成交了21套、中海誉城南苑月均成交在8套左右、北苑只有4套左右。

什么概念呢？

按照目前这个卖房速度来计算，在不增加挂牌的情况下，要把这两个项目卖完，至少要16个月。

叁

当然，虽然同为“黄埔守门员”，楼盘之间的差距还是蛮大的。

观察这些下跌明显的小区，都有几个特征：

1、综合素质欠佳。

部分“守门员”虽然位于黄埔，但生活实在不算便利，甚至比不上隔壁增城二手盘。

比如实地常春藤，如果要去最近的地铁站——21号线长平站，要么公交，要么电鸡+有轨接驳。

还没坐到地铁，就花去了40-50分钟，通勤天河 真的不算方便，劝退了不少打工人。

｜来源：高德地图

像新塘的碧桂园云顶，临近新塘TOD，小区内部的学校、商业资源都相对充足。

而且作为上一代产品，不少买家都表示，该小区兑现非常有质感。

因此，即便板块价格震荡、一手房一降再降，二手成交价基本能保持在1.8万/平。

｜来源：链家

2、板块、区域供应量庞大。

继续拿实地常春藤做例子，一个小区超过一万户业主，在售房源就达到257套。

业主卖房，不仅要跟其他200多户业主抢速度，还要与周边小区PK。

｜来源：链家

而隔壁的碧桂园凤凰城，一个社区在售1646套，价格还更便宜。

｜来源：链家

楼市君统计发现，两区交界的各大标杆小区，二手挂牌率普遍在4%-6%左右。

超过这个数字，则说明小区挂牌量有点大，业主之间的竞争异常激烈。

像新塘新世界花园这种挂牌率在7%左右的小区，就是如此，整个小区，相当于15户里面，就有一家在卖房。

｜来源：链家

都卷成这样了，诚心买价格肯定是要让步的。

3、板块内缺乏产业支撑。

就比如长岭居，尽管环境不错、教育资源过硬，但吃亏在自身没有产业。

所以2019年至今，长岭居行情最好的时候均价超过4万/平，如今均价2万/平。

而中新、云埔等等板块，都是这样的案例！

｜朱村板块航拍

｜广州楼市发布 摄

接下来，这种下探脚步随着市区新盘遍地开花，可能还会进一步加快。

几年前，老黄埔、科学城的二手挂牌量才不到100套，每个板块二手增长到如今上千套，截流了不少购房需求。

现在光是隔壁科学城，就有1938套。

｜来源：链家

除了挂牌激增外，新盘的供应也在挤压云埔的二手价格。

目前，老黄埔在售的新盘就接近20个，今年还有新规盘把价格打到300万以下，它们势必会对二手进行分流。

新盘迭代，无疑是对二手的降维打击。

因此，现在过时的、素质不够好的二手房，要想快速脱手，基本只能打“价格牌”。

当然，对于有自住需要的买家而言，部分板块二手价格“超跌”，其实也是一个抄底的机会。